Casi particolari – diritto di abitazione

Coniugi separati/divorziati
Nei casi di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, il coniuge assegnatario dell’immobile gode del diritto di abitazione ed è pertanto l’unico soggetto passivo. L’immobile è escluso dall’Imu nel caso sia adibito ad abitazione principale.

Successioni
Al coniuge superstite spetta il diritto di abitazione sull’immobile adibito a residenza familiare da entrambi i coniugi al momento del decesso, se di proprietà del coniuge defunto o comune, comprese le pertinenze.
Tale diritto prevale sulle quote di comproprietà degli eventuali eredi e rende il coniuge superstite soggetto passivo dell’imposta per il 100% dell’immobile e delle pertinenze.
In tal caso gli eventuali altri eredi non sono soggetti all’imposta.

COMODATI

Il comodato è un contratto ad uso gratuito con cui il comodante consegna ad un’altra persona, detto comodatario, un bene immobile o mobile affinché se ne serva per un certo periodo di tempo.
L’art. 1, comma 10, della Legge n. 208/2015 (Legge di stabilità 2016) ha inserito, nel comma 3 dell’art. 13 del D. L. 201/2011, la lettera 0a) che prevede – a decorrere dal 1° gennaio 2016 – la riduzione del 50 per cento della base imponibile dell’IMU per:
- le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado, cioè genitori o figli, (comodatari) che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che

  • il comodatario abbia la dimora abituale e la residenza anagrafica nell’abitazione;
  • il contratto sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
  • il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato;
  • l’abitazione ceduta in comodato e quella adibita ad abitazione principale non devono essere censite nelle categorie catastali A1, A8 o A9

Riguardo a quest’ultimo requisito, il MEF ha precisato che per “un solo immobile” in Italia deve intendersi un solo immobile “ad uso abitativo”. Pertanto, fermo restando il rispetto degli altri requisiti, può beneficiare dell’agevolazione il soggetto passivo che, oltre alla propria abitazione principale e a quella data in comodato, possiede altri immobili non abitazioni (es. pertinenze) (v. Risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016).
Per avere diritto all’agevolazione devono essere rispettate tutte le condizioni sopra richieste.
Il venir meno di una sola di esse determina la perdita dell’agevolazione stessa.
Beneficiano della riduzione le pertinenze dell’immobile concesso in comodato (esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo)

Inoltre il consiglio comunale ha stabilito l’aliquota del 5,3 per mille per le abitazioni di categoria catastale da A/2 ad A/7, escluse le pertinenze, concesse in comodato gratuito a parenti maggiorenni entro il secondo grado, cioè nonni, nipoti (figlio del figlio o della figlia) fratello o sorella. Per l’applicazione dell’aliquota agevolata è necessario che il comodatario dimori abitualmente e risieda anagraficamente nell’abitazione e che non abbia alcuna percentuale di proprietà, usufrutto o altro diritto reale su altri immobili destinati ad abitazione principale. In caso di più unità immobiliari, l’agevolazione può essere applicata ad una sola unità immobiliare.
Le pertinenze dell’alloggio in comodato non beneficiano dell’aliquota agevolata e sono assoggettate all’aliquota ordinaria.

Al fine di ottenere le agevolazioni è necessario presentare la dichiarazione a Esatto SpA, piazza Sansovino 2: la dichiarazione vale anche per gli anni successivi. Se il comodato varia o cessa, occorre presentare una nuova dichiarazione.

IMMOBILI LOCATI A CANONE CONCORDATO

Il comma 53 della Legge n. 208/2015 stabilisce che all’articolo 13 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, dopo il comma 6 è inserito il seguente: «6-bis. Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 6, è ridotta al 75 per cento”

Il Comune di Trieste ha stabilito l’aliquota del 6,5 per mille per gli immobili ad uso abitativo, escluse le pertinenze, che vengono dati in locazione mediante la stipulazione di un contratto registrato formato sulla base degli accordi di cui all’articolo 2, comma 3, e articolo 5, commi 1, 2 e 3 della Legge n. 431/98, con decorrenza dalla stipula del contratto.

Si ricorda che, ai fini della fruizione delle agevolazioni IMU (aliquota agevolata e riduzione dell’imposta del 25%) previste nel caso in cui l’immobile sia concesso in locazione a canone concordato (ad uso abitativo,transitorio e per studenti ai sensi della Legge 431/1998 art. 2 comma 3 e art. 5 commi 1,2,3), è necessario presentare apposita dichiarazione alla società Esatto SPA (sportelli in piazza Sansovino 2) da effettuarsi anche mediante esibizione del contratto di locazione.
Per i contratti non assistiti dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori stipulati a partire dal 15/12/2017 è necessario che il contratto sia corredato da una apposita attestazione che certifichi la rispondenza dei contenuti economici e normativi a quanto stabilito dalle norme di legge come definita dall’accordo territoriale per il territorio del Comune di Trieste siglato lo scorso 14/12/2017 fra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini in conformità al Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasposti del 16 gennaio 2017.
Le parti (locatore e locatario) nel predisporre il contratto di locazione concordato potranno scegliere di farsi assistere dalle rispettive organizzazioni firmatarie dell’accordo. Chi non si farà assistere dalle organizzazioni dovrà comunque richiedere alle organizzazioni stesse il rilascio dell’attestazione di conformità del contratto di locazione all’accordo territoriale che dovrà essere esibita all’atto della presentazione della dichiarazione ad Esatto SPA per poter fruire delle agevolazioni IMU.
L’attestazione non è invece necessaria per poter applicare le agevolazioni IMU ai contratti concordati stipulati precedentemente al 15/12/2017 anche se oggetto di proroga successivamente a tale data, fermo restando l’obbligo dichiarativo.

Al fine di ottenere la riduzione è necessario presentare la dichiarazione a Esatto SpA, piazza Sansovino 2.
Il proprietario dell’immobile è altresì tenuto ad informare l’Esatto (anche per e-mail o fax) sulle modifiche al contratto eventualmente intervenute, sia che comportino l’applicazione dell’aliquota ordinaria (es. risoluzione anticipata del contratto), sia che non comportino modifiche all’aliquota (es. subentro di un nuovo conduttore anch’egli residente).

Altri immobili locati a canone libero

Tutti gli altri immobili locati con altri tipi di contratto diversi da quelli a canone concordato sono soggetti all’imposta con aliquota ordinaria.